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최종 업데이트: 2026-04-22 13:21
2025타경381
울산지방법원 본원 4계(052-216-8264)
부동산
임의경매(공유물분할을위한경매)
유찰
진행중
| 소재지 |
-
(울산광역시 남구 선암동 산134-1)
|
|---|---|
| 물건종류 | 임야 |
| 면적 |
토지: 0.00㎡ (0평)
건물: 0.00㎡ (0평)
|
| 현재 위치 | 울산광역시 남구 선암동 산134-1 |
| 소유자 / 채무자 | 곽동환외 21명 / 곽동환외 16명 |
| 채권자 | 문성용외4명 |
| 배당종기일 | 2025-04-28 |
감정가
4,216,806,000
최저가
2,066,235,000
보증금
206,623,500
입찰 진행 내역
| 회차/구분 | 입찰기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 (진행) | 2026-02-11 | 4,216,806,000 | 유찰 |
| 2차 (진행) | 2026-03-24 | 2,951,764,000 | 유찰 |
| 3차 (진행) | 2026-04-21 | 2,066,235,000 | |
| 4차 (진행) | 2026-05-21 | 1,446,365,000 |
임차인 현황
| 임차인명 | 점유여부 | 전입/확정/배당 | 보증금 / 차임 | 예상배당액 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽진국 | 토지 ㄱ의 부지 부 |
전입: -
확정: - 배당: - |
300,000
월 0
|
0 | - |
매각물건 현황
| 구분 | 순번 | 소재지 | 용도/구조/면적 | 감정가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 | 토지 | 선암동 산134-1 | 공장설립승인지역,도시지역,제2종일반주거지역,자연녹지지역,가축사육...공장설립승인지역,도시지역,제2종일반주거지역,자연녹지지역,가축사육제한구역,상대보호구역 / 임야 45342㎡ (13715.96평) | 95,000 | 4,307,490,000원 |
| 제시외건물및기타 | 1 | 선암동 산134-1블럭조 스레트지붕 등 1.블럭조 스레트지붕, 2.블럭조 스레트지붕, 3.블럭조 스레트지붕, 4.목조 스레트지붕, 5.목조 스레트지붕, 6.목조 스레트지붕, 7.목조 스레트지붕, 8.목조 천막지붕, 9.목조 천막지붕 | 단층 / 주택 | 62 | 124,000원 |
| 2 | 단층 | 창고 | 5.7㎡(1.72평) / 53,300원 | 303,810 | 매각제외 |
| 3 | 단층 | 창고 | 2.8㎡(0.85평) / 33,300원 | 93,240 | 매각제외 |
| 4 | 단층 | 창고 | 10㎡(3.03평) / 17,100원 | 171,000 | 매각제외 |
| 5 | 단층 | 계사 | 17.5㎡(5.29평) / 17,100원 | 299,250 | 매각제외 |
| 6 | 단층 | 창고 | 4.2㎡(1.27평) / 12,800원 | 53,760 | 매각제외 |
| 7 | 단층 | 창고 | 7.2㎡(2.18평) / 17,100원 | 123,120 | 매각제외 |
| 8 | 단층 | 창고 | 22.2㎡(6.72평) / 10,000원 | 222,000 | 매각제외 |
| 9 | 단층 | 창고 | 3.7㎡(1.12평) / 25,000원 | 92,500 | 매각제외 |
현황 및 위치
* 본건은 울산광역시 남구 선암동 소재 "울산삼일여자고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 선암호수공원 및 임야 등으로 형성되어 있음. * 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 임야로서 제반 교통사정은 보통임. * 부정형 토지로서, 대부분 자연림 상태이며, 일부 건부지 및 체육시설부지, 분묘(5기소재) 로 이용중임. * 본건 남동측으로 소로한면에 접함.
참고사항
* 제시외 건물(ㄱ. 주택 블록조 스레트지붕 단층 62.7㎡, ㄴ. 창고 블록조 스레트지붕 단층 5.7㎡, ㄷ. 창고 블록조 스레트지붕 단층 2.8㎡, ㄹ. 창고 목조 스레트지붕 단층 10.0㎡, ㅁ. 계사 목조 스레트지붕 단층 17.5㎡, ㅂ. 창고 목조 스레트지붕 단층 4.2㎡, ㅅ. 창고 목조 스레트지붕 단층 7.2㎡, ㅇ. 창고 목조 천막지붕 단층 22.2㎡, ㅈ. 창고 목조 천막지붕 단층 3.7㎡)은 제외하고 제시외 건물 등으로 인하여 토지의 사용, 수익에 영향 받을 경우의 감정가로 최저매각가격 산정. * 인접지와 지적경계 불분명 - 측량 필요성 있음 * 임지 상에 자생하는 입목은 토지와 입목이 일체로 거래되는 관행에 따라 토지와 입목을 일괄하여 평가하였음
전문가 코멘트
☞ [분묘기지권] 분묘는 외형적으로 묘지임을 인식할 수 있는 형태가 되어야 하며, 분묘기지권의 성립요건은 ① 타인 소유의 토지에 소유자의 승낙을 받아 분묘를 설치한 경우, ② 타인 소유의 토지에 승낙 없이 분묘를 설치하고 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유하여 시효취득(장사법 2001년 1월 12일 이전), ③ 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 후에 분묘기지에 대한 소유권을 유보하거나 또는 분묘도 함께 이전한다는 특약 없이 토지를 처분한때, 위 요건 중 어느 하나에 해당될 경우 성립되나 그렇지 않은 경우 연고자를 찾아 협의 또는 소송을 통하여 이장하면 되고 무연고묘지는 장사 등에 관한 법률 제27조, 제28조에 따라 개장허가를 얻어 화장 후 유골을 10년 동안 봉안하였다가 처리하여야 합니다. ※ 토지소유자는 분묘기지권자에게 분묘가 존속하는 기간 동안 지료청구가 가능합니다. 관련판례[대법원2015다206850판결],[대법원2017다228007] 참조**본 건은 법정지상권 성립여부가 문제되는 경매물건입니다. 기본적인 성립요건은 최선순위 근저당이나 가압류 당시에 건물이 있었는지 건물의 소유자는 토지 소유자와 일치 하였는지를 확인하여야 합니다. 기본적인 조사 방법은 등기부, 건축물대장, 건축허가일시, 재산세 과세 대장을 통한 자료조사와 탐문 조사(대출자, 인근 거주자)가 있습니다. 일반론에 대한 추가적인 내용은 PC버전은 등기부 요약란 아래의 유치권/법정지상권 버튼을 눌러 참고하시고 모바일버전의 경우 자료실의 관련자료를 참고하시기 바랍니다. 본 건에서 구체적으로 검토하여야 할 사항은 다음과 같습니다. == 판례는 토지가 공유이고 공유자 중의 한 사람이 다른 공유자의 동의를 얻어서 건물을 신축한 상태에서 토지의 지분과 건물이 경매된 경우 다른 토지지분 소유자에게 법정지상권을 강제할 수는 없기 때문에 법정지상권은 불성립한다고 합니다. 그러나 같은 토지 위에 다른 토지 지분권자 소유의 건물이 있는 경우 구분소유적 공유관계일 수 있습니다. 구분소유적공유는 외형은 공유이지만 당사자 간에는 토지를 구분하여 사용하므로 토지를 구분하여 각각 단독으로 사용하는 토지에 공유자의 건물이 있는 경우 소유자동일성이 인정됩니다. 법정지상권이 성립하면 구분소유적 공유는 낙찰자가 동일한 상태의 권리관계를 승계(현재의 토지이용 상태를 그대로 이어 받음)하므로 타 토지의 토지사용이 제한됩니다. 따라서 현장조사를 통하여 구분소유적 공유 여부에 대하여 구체적 확인이 필요합니다.
등기부 현황
건물
| 순위 | 접수일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2(갑2) | 1987-05-18 | 오용주지분전부이전 | 성OO | 0 | 매매, 1/14 | |
| 3(갑3) | 1988-01-19 | 송길선지분전부이전 | 이OO | 0 | 매매, 1/14 | |
| 4(갑4) | 1988-04-16 | 성효덕지분전부이전 | 김OO | 0 | 매매, 1/14 | |
| 5(갑5) | 1988-12-12 | 곽희순지분중일부이전 | 신OO | 0 | 매매, 4/140 | |
| 6(갑6) | 1988-12-12 | 곽희순지분중일부이전 | 신OO | 0 | 매매, 1/140 | |
| 7(갑7) | 1989-04-19 | 신현택지분전부이전 | 전OO | 0 | 매매, 1/140 | |
| 8(갑8) | 1990-05-10 | 곽희순지분중일부이전 | 김OO | 0 | 매매, 2.5/140 | |
| 9(갑9) | 1990-07-18 | 곽희순지분중일부이전 | 윤OO | 0 | 매매, 1.5/140 | |
| 10(갑10) | 1996-06-29 | 장승호지분중일부이전 | 송OO | 0 | 명의신탁해지, 1676/46925 | |
| 11(갑11) | 1996-07-01 | 김영봉지분전부이전 | 신OOOOOO | 0 | 명의신탁해지, 각 1/28 | |
| 12(갑12) | 1998-03-30 | 송용균지분전부이전 | 박OO | 0 | 매매, 1676/46925 | |
| 13(갑13) | 1999-10-30 | 문은오지분전부이전 | 문OO | 0 | 협의분할상속, 2/14 | |
| 14(갑16) | 2003-04-03 | 조철원지분전부이전 | 김OO | 0 | 협의분할에의한 상속, 1/14 | |
| 15(갑19) | 2005-06-10 | 이정호지분전부이전 | 김OO | 0 | 공매, 1/14 | |
| 16(갑22) | 2005-09-08 | 전중광지분전부이전 | 전OO | 0 | 협의분할에 의한 상속, 1/140 | |
| 17(갑23) | 2006-05-30 | 박경화지분전부이전 | 송OO | 0 | 매매, 1676/46925 | |
| 18(갑25) | 2010-05-19 | 곽길순지분전부이전 | 곽OOOOOO | 0 | 매매, 각 1/28, 거래가액 금12,000,000원 | |
| 19(갑26) | 2015-12-23 | 전종백지분중일부이전 | 곽OO | 0 | 매매, 1/28 | |
| 20(갑27) | 2017-10-19 | 김기분지분전부이전 | 조OO | 0 | 협의분할에 의한 상속, 1/14 | |
| 21(갑28) | 2021-11-15 | 윤봉선지분전부이전 | 김OO | 0 | 증여, 1.5/140 | |
| 22(갑29) | 2021-11-30 | 김순근지분전부이전 | 전OO | 0 | 협의분할에 의한 상속, 2.5/140 | |
| 23(갑30) | 2022-09-15 | 박헌생지분전부이전 | 박OOOOOO | 0 | 협의분할에 의한 상속, 각 1/56 | |
| 24(갑31) | 2025-02-03 | 임의경매 | 문OOOOO | 0 | 소멸 | 말소기준등기2025타경381 |
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