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최종 업데이트: 2026-04-22 13:21
2025타경50953
청주지방법원 본원 2계(043-249-7302)
부동산
부동산임의경매
유찰
진행중
| 소재지 |
-
(충청북도 진천군 진천읍 장관리 225-6)
|
|---|---|
| 물건종류 | 과수원 |
| 면적 |
토지: 0.00㎡ (0평)
건물: 0.00㎡ (0평)
|
| 현재 위치 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 225-6 |
| 소유자 / 채무자 | 풍경(주)외 1 / 서창일 |
| 채권자 | 진천농협 |
| 배당종기일 | 2025-06-16 |
감정가
1,623,657,740
최저가
787,470,000
보증금
78,747,000
입찰 진행 내역
| 회차/구분 | 입찰기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 (진행) | 2026-02-24 | 1,607,081,740 | 유찰 |
| 2차 (진행) | 2026-03-31 | 1,124,957,000 | 유찰 |
| 3차 (진행) | 2026-05-12 | 787,470,000 | |
| 4차 (진행) | 2026-06-16 | 551,229,000 |
매각물건 현황
| 구분 | 순번 | 소재지 | 용도/구조/면적 | 감정가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 | 토지 | 1 | 장관리 225-6 / 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 | 47 | 79,000원(59,600원) |
| 토지 | 2 | 장관리 409 | 소하천구역,소하천예정지,성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 256㎡ (77.44평) | 263,000 | 67,328,000원 |
| 토지 | 3 | 장관리 409-1 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 86㎡ (26.02평) | 263,000 | 22,618,000원 |
| 토지 | 4 | 장관리 409-4 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 58㎡ (17.55평) | 79,000 | 4,582,000원 |
| 토지 | 5 | 장관리 409-6 | 소하천예정지,성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 393㎡ (118.88평) | 263,000 | 103,359,000원 |
| 토지 | 6 | 장관리 409-7 | 소하천예정지,성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 624㎡ (188.76평) | 263,000 | 164,112,000원 |
| 토지 | 7 | 장관리 409-8 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 4㎡ (1.21평) | 79,000 | 316,000원 |
| 토지 | 8 | 장관리 409-9 | 소하천예정지,성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 292㎡ (88.33평) | 263,000 | 76,796,000원 |
| 토지 | 9 | 장관리 409-10 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 123㎡ (37.21평) | 263,000 | 32,349,000원 |
| 토지 | 10 | 장관리 409-11 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 17㎡ (5.14평) | 263,000 | 4,471,000원 |
| 토지 | 11 | 장관리 409-12 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 112㎡ (33.88평) | 263,000 | 29,456,000원 |
| 토지 | 12 | 장관리 409-13 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 183㎡ (55.36평) | 263,000 | 48,129,000원 |
| 토지 | 13 | 장관리 418-11 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 도로 57㎡ (17.24평) | 79,000 | 4,503,000원 |
| 토지 | 14 | 장관리 418-12 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 도로 2㎡ (0.61평) | 79,000 | 158,000원 |
| 토지 | 15 | 장관리 418-13 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 대 108㎡ (32.67평) | 79,000 | 8,532,000원 |
| 토지 | 16 | 장관리 419-8 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 234㎡ (70.79평) | 263,000 | 61,542,000원 |
| 토지 | 17 | 장관리 419-12 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 79㎡ (23.9평) | 263,000 | 20,777,000원 |
| 토지 | 18 | 장관리 419-15 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 482㎡ (145.81평) | 79,000 | 38,078,000원 |
| 토지 | 19 | 장관리 419-19 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 200㎡ (60.5평) | 79,000 | 15,800,000원 |
| 토지 | 20 | 장관리 419-20 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 116㎡ (35.09평) | 263,000 | 30,508,000원 |
| 토지 | 21 | 장관리 419-21 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 21.99㎡ (6.65평) | 79,000 | 1,737,210원 |
| 토지 | 22 | 장관리 419-22 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 26㎡ (7.87평) | 79,000 | 2,054,000원 |
| 토지 | 23 | 장관리 419-28 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 37.07㎡ (11.21평) | 79,000 | 2,928,530원 |
| 토지 | 24 | 장관리 419-31 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 339㎡ (102.55평) | 263,000 | 89,157,000원 |
| 토지 | 25 | 장관리 419-32 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 156㎡ (47.19평) | 263,000 | 41,028,000원 |
| 토지 | 26 | 장관리 419-33 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 184㎡ (55.66평) | 263,000 | 48,392,000원 |
| 토지 | 27 | 장관리 419-34 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 12㎡ (3.63평) | 263,000 | 3,156,000원 |
| 토지 | 28 | 장관리 419-35 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 548㎡ (165.77평) | 263,000 | 144,124,000원 |
| 토지 | 29 | 장관리 419-36 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 532㎡ (160.93평) | 263,000 | 139,916,000원 |
| 토지 | 30 | 장관리 419-37 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 798㎡ (241.4평) | 79,000 | 63,042,000원 |
| 토지 | 31 | 장관리 419-38 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 63㎡ (19.06평) | 263,000 | 16,569,000원 |
| 토지 | 32 | 장관리 419-39 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 233㎡ (70.48평) | 263,000 | 61,279,000원 |
| 토지 | 33 | 장관리 419-40 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 과수원 267㎡ (80.77평) | 263,000 | 70,221,000원 |
| 토지 | 34 | 장관리 419-49 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 270㎡ (81.68평) | 263,000 | 71,010,000원 |
| 토지 | 35 | 장관리 425-10 | 성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 전 71㎡ (21.48평) | 79,000 | 5,609,000원 |
| 토지 | 36 | 장관리 산1-68 | 준보전산지,성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 임야 281㎡ (85평) | 263,000 | 73,903,000원 |
| 토지 | 37 | 장관리 산1-69 | 준보전산지,성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 임야 153㎡ (46.28평) | 263,000 | 40,239,000원 |
| 토지 | 38 | 장관리 산17-16 | 준보전산지,성장관리계획구역,가축사육제한구역,계획관리지역 / 임야 154㎡ (46.59평) | 79,000 | 12,166,000원 |
현황 및 위치
* 본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 ‘구봉노인정’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 중소규모공장 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시 됨. * 본건까지 제반차량을 이용한 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장 소재 및 배차간격 등을 고려시 대중교통을 이용한 접근조건은 대체로 보통시 됨. * 2, 3, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 16, 17, 20, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 34, 36, 37 : 사다리 평지로서, 전반적으로 대지로 조성된 '이행지'로 이용중임. 1, 13, 14, 15, 18, 35, 38 : 부정형 완경사지로서,'도로등'으로 이용중임. 4, 7, 19, 21, 22, 23, 30 : 부정형 평지로서,'도로등'으로 이용중임. * 2, 3, 5, 9, 10, 11, 36, 37 : 지적도상 맹지이나 본건 인접필지를 통하여 접근 가능함. 6 : 본건 서측으로 본건 도로등 이용 토지 (7)을 통하여 접근 가능함. 8 : 본건 북서측으로 본건 도로등 이용 토지 (7)을 통하여 접근 가능함. 12 : 본건 남서측으로 본건 도로등 이용 토지 (4)를 통하여 접근 가능함. 16 : 본건 남서측으로 본건 도로등 이용 토지 (18), 남동측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 17 : 본건 남서측으로 본건 도로등 이용 토지 (23)을 통하여 접근 가능함. 20 : 본건 북서측으로 본건 도로등 이용 토지 (19)를 통하여 접근 가능함. 24, 25 : 본건 남동측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 26, 27 : 본건 남서측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 28 : 본건 북서측, 북동측 및 남동측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 29 : 본건 북서측, 남서측 및 남동측으로 본건 도로등 이용 토지 (30), (18)을 통하여 접근 가능함. 31, 32, 33 : 본건 북서측으로 본건 도로등 이용 토지 (30)을 통하여 접근 가능함. 34 : 본건 북서측으로 본건 도로등 이용 토지 (19)를 통하여 접근 가능함. 1, 13, 14, 15, 18, 35, 38 : 본건이 도로 등으로 이용중이며, 남동측으로 노폭약 6미터 내외의 도로와 연계됨. 4, 7, 19, 21, 22, 23, 30 : 본건이 도로 등으로 이용중이며, 본건 도로등 이용 토지(18)과 연계됨.
참고사항
* 일괄매각. * 토1, 4, 13~15, 18, 21, 23, 35, 38) 지분 매각임. * 토16, 29, 34) 지상 제시외건물 매각 제외. 최저매각가격은 토16, 29, 34 지상의 제시외 건물 소재로 인하여 각 제한받는 가격임. * 수목, 석축 등은 토지에 포함하여 평가함. * 토2, 3, 5, 9, 10, 11, 36, 37) 지적도상 맹지이나 본건 인접필지를 통하여 접근 가능함. * 토 2, 5, 6, 8) 토지이용계획확인서상 일부면적 소하천예정지임. * 토2) 소하천구역에 저촉. * 토2, 3, 5, 6, 8~12, 16, 17, 20, 24~29, 31~34, 36, 37)은 이행지 상태의 토지임. * 토1, 4, 7, 13~15, 18, 19, 21~23, 30, 35, 38)은 현황 도로 등으로 이용중임. * 토2, 3, 5, 6, 8~12, 16, 17, 20, 24~29, 31~34, 36, 37)은 현황 잡종지임. * 2,3,5,6,8~12,16,17,20,24~29,31~34,36,37) 기준시점 현재 진천군청 관할부서에 신축신고 유효 문의 결과 기준시점 현재 전반적으로 유효하나 기존 9개 부지에서 10개 부지로 설계 변경하여 신축신고 허가수정 접수된 것으로 조사되었으며, 변경된 신축신고 필증 교부 여부는 확인되지 않는 것으로 조사되었으니, 경매진행시 참고하시기 바람.
전문가 코멘트
☞ [농지취득자격증명] 농지를 취득하려는 자는 신청서와 농업경영계획서(주말·체험영농계획서)를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게서 농지취득자격증명원을 발급받아 매각결정기일 전까지 법원에 제출하여야 하고 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 입찰 전 발급 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. (정부24시를 통하여 발급 신청도 가능합니다.) ※ 2021.08.17. 개정된 농지법에 따라 농업진흥지역 내 농지의 주말ㆍ체험영농목적 취득을 제한(제6조제2항제3호)하고 있으니 이점 참고하시고 입찰에 참여하시기 바랍니다. ※ 2022.05.18.부터 농지취득 자격심사가 대폭 강화됨으로 증빙서류 추가 및 발급 민원처리 기간이 연장되었으므로 주의하시기 바라며, 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 참고하시기 바랍니다.**본 건은 법정지상권 성립여부가 문제되는 경매물건입니다. 기본적인 성립요건은 최선순위 근저당이나 가압류 당시에 건물이 있었는지 건물의 소유자는 토지 소유자와 일치 하였는지를 확인하여야 합니다. 기본적인 조사 방법은 등기부, 건축물대장, 건축허가일시, 재산세 과세 대장을 통한 자료조사와 탐문 조사(대출자, 인근 거주자)가 있습니다. 일반론에 대한 추가적인 내용은 PC버전은 등기부 요약란 아래의 유치권/법정지상권 버튼을 눌러 참고하시고 모바일버전의 경우 자료실의 관련자료를 참고하시기 바랍니다. 본 건에서 구체적으로 검토하여야 할 사항은 다음과 같습니다. == 법원자료를 보면 매각에서 제외되어 법정지상권의 성립가능성이 우려되는 지상물은 건축 중의 단순 축조물로 건물로 인정될 가능성이 낮습니다. 현장조사를 통하여 확인이 필요합니다. 이 구조물은 현실적으로 지료를 지불하면서 유지하기에는 구조물의 소유주의 입장에서 실익이 없으리라 판단됩니다. 문제가 되면 법이론적으로 성립 여부를 따져보는 것도 필요하지만 협상을 통하여 양도를 유도하는 것도 해결방안으로 고려할 수 있을 것입니다.
등기부 현황
건물
| 순위 | 접수일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1(을1) | 2019-09-25 | 지상권(토지의전부) | 진OOO | 0 | 소멸 | 존속기간:2019.09.25~2049.09.25만30년 |
| 2(갑1) | 2019-10-31 | 소유권이전(매매) | 풍OOOO | 0 | ||
| 3(을2) | 2020-01-06 | 근저당 | 농OOOOOOOOOOOOOOOOO | 2,900,000,000 | 소멸 | 말소기준등기확정채권양도전:진천농업협동조합 |
| 4(갑18) | 2024-08-19 | 소유권일부이전청구권가등기 | 전OO | 0 | 소멸 | 매매예약, 1/16 |
| 5(갑20) | 2024-09-05 | 소유권일부이전청구권가등기 | 안OO | 0 | 소멸 | 매매예약,3/16 |
| 6(갑21) | 2024-10-08 | 소유권일부이전청구권가등기 | 김OO | 0 | 소멸 | 매매예약,3/16 |
| 7(갑23) | 2025-03-17 | 임의경매 | 농OOOOOOO | 1,162,150,159 | 소멸 | 2025타경50953 |
관련 문서 (PDF)
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