2024타경83773
서울중앙지방법원 2022가단5293152 판결정본 주의사항 ☞102동~110동) 법정지상권 성립여부는 불명임 ☞본건 건물 전부에 대하여 다음과 같은 유치권신고가 접수되었으나, 각 그 성립여부는 불분명함- 1)이찬복(대안엔지니어링) : 공사감리비(30,000,000원)에 대하여 2024.11.22. 유치권신고서 제출 2)대창설비(주)(대표자 민광호) : 펜션공사대금(1,000,000,000원, 2024.10.23.작성 공정증서 제출)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출 3)(주)지엘전력(대표자 정형선) : 동우리버뷰 신축공사대금(438,000,000원, 2022.10.7.작성 공정증서 제출)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출 4)가온조경건설(주)(대표자 오성근) : 동우리버뷰 신축공사대금(120,000,000원)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출 5)박평희 : 공사대금(48,000,000원, 2021.10.27.작성 공정증서 제출)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출 6)유성(주)(대표자 홍대희) : 펜션공사대금(278,330,000원, 2021.7.26.작성 공정증서 제출)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출 7)(주)금강석재(대표자 정창훈) : 동우리버뷰 신축공사대금(239,000,000원)에 대하여 2024.11.25. 유치권신고서 제출 ☞102동~110동) 대창건설 주식회사 관계자라는 사람이 자신들에게 유치권이 있으며, 추후 법원에 신고서를 제출하겠다고 함 ☞2025.12.17. 채권자 (주)물빛에셋대부로부터 위 각 유치권 신청은 경매개시결정 기입등기 이후에 부동산의 점유를 이전받았으므로 무효임을 주장하는 유치권배제 신청서가 제출됨(2025.12.18.정정.변경) 전문가멘트 ** 건물만 경매되는 물건입니다. 따라서 법정지상권이나 건물등기 있는 차지권, 혹은 낙찰 후 토지매입, 임차 등의 방법으로 토지 사용권을 확보하여 토지 사용권을 확보하여 건물의 안정적인 유지가 가능한지가 중요한 물건입니다. ** 본건은 집합건물과 단독건물을 일괄하여 매각하는 물건이고 단독건물은 대지와 별개로 건물만 매각하는 물건입니다. 따라서 입찰자는 법정지상권 성립 여부ㄹ르 알아보고 법정지상권이 성립하지 못할 때에는 토지사용권 확보 대책을 세우고 입찰하여야 하는 물건입니다. ** 집합건물( 아파트, 다세대, 오피스텔, 근린상가 등)은 법에의하여 전체 토지를 토지의 소유권 비율로 나누어 대지권형태로 건물 등기부에 기재를 하고 토지등기부는 폐쇠하는 것이 원칙입니다. (건물의 소유권 이전에 따라 대지권도 같이 이전하는 형태를 취합니다.) 대지권 미등기라는 것은 이러한 정리가 되어 있지 않고 아직 토지 등기부가 존재한다는 의미인데, 그 원인으로는 토지의 소유권이 건물 소유권과 같이 이전하지 않는 경우(= 건물 분양자가 원 토지 소유자에게 대금을 지급하지 못하여 여전히 별개의 토지 소유자가 있는 경우)와 소유권(대지권)이 집합건물의 소유권과 일체로 이전하지만 토지 소유권(대지권) 정리의 미비로 같이 정리 되지 못하는 상황이 있습니다. 경매과정에서는 위의 사항을 사전에 조사하여 대지권이 없으면 건물만 매각하고 대지권이 있으면 본 건과 같이 일괄 감정하여 같이 매각하는 것이 일반적입니다. 대지권등기는 상황에 따라서 개별적으로 등기하기도하고(단독세대만 안되어 있는 경우) 추후에 전체 단지 전체가 대지권 등기를 할 때 같이 등기를 하기도 합니다. 또, 토지에 공유지분형태로 소유권이 등기되어 있으면 토지의 지분을 이전등기하면 됩니다. 법원에서 토지 소유권 여부를 조사 하는 것이 일반적이지만 간혹 대지권이 없음에도 이를 간과하고 본 건과 같이 처리하는 경우도 있어 주의를 요합니다. = 낙찰 후 불허가나 허가 취소, 감액이 가능하지만 시간과 노력이 소요됩니다. 그러나 법원자료 제공의 내용에 따라서는 낙찰자에게 전적으로 위험부담을 지우는 경우도 있으므로 사전에 조사하는 것이 필요합니다. 1. 토지의 소유권이 등기부 상 분양자 앞으로 되어 있으면 대부분 문제가 없습니다( 단 재건축, 재개발의 경우 분담금 미납으로 대지권등기를 거부한 경우에는 낙찰자가 인수하여야 합니다. ). 또 토지 등기부에 공유지분 형태로 건물 소유자의 등기가 있으면 문제 없을 것입니다. 2. 현장에서 일반 거래로 문제가 없으면 경매로도 문제가 없습니다.( 따라서 중개업소나, 관리사무실을 통해 대지권 미등기의 사유와 등기 예정 일정을 파악하는 것이 좋습니다.) 가장 확실한 방법은 집합건물을 분양한주체에게 대지권유무를 알아보는 것입니다. 3. 위와 같은 경우가 아니라 토지에 대한 권리가 없다면 대지권취득의 비용을 미리 알아보고 입찰하여야합니다. ( 다세대 주택, 근생의 경우 특히 주의가 필요합니다. 특수한 경우 토지를 임차한 형태이면 토지사용에 대한 조건 등을 알아보고 이를 입찰에 반영하여야 합니다. ) 4. 공사 중 건물만 매각하는 집합건물의 경우 특히 주의가 필요하며 등기부 상 토지소유자에게 낙찰 후 토지지분 매각 혹은 토지사용권 임대 등의 의향이 있는 지와 의사가 있다면 소요금액 등을 알아보고 이를 반영하여 입찰하여야 합니다. 만약 안정적인 토지사용권 확보가 어려운 경우 입찰을 피하여야 할 것입니다. 5. 대지권의 비율은 일반적으로 단지 혹은 건물 전체 대지를 건물소유권면적 비율로 나누어 배정하지만 정확한 면적은 분양계약서 상의 지분으로 하기에 경매서류로 파악하기 곤란한 면이 있습니다. 역시 중개업소나 관리사무실, 분양사무실, 시행사 등을 통하여 확인하여야 합니다. ( 환지사업지역의 경우 환지 후 배정되는 대지권에 대한 권리취득 여부와 환지 후 취득 대지권 면적을 사업주체에게 문의하여 확인하여야 합니다. ) ** 본 건은 유치권신고가 된 경매물건입니다. 기본적인 유치권의 성립요건은 유치권의 원인채권이 경매되는 물건의 가치증가나 보존에 기여한 변제기가 지난 채권(주로 공사채권)이어야하고 채권회수를 위하여 유치(점유 = 직접, 간접점유 무관)를 하고 있어야 합니다. 조사방법은 먼저 신고내용을 입수하여 공사의 내용과 세목 등을 파악하고 이를 기초로 이해관계이자 탐문, 현장조사 등을 통하여 성립여부에 대한 판단을 합니다. 기본적인 내용은 PC버전은 등기부 요약란 아래의 유치권
| 소재지 |
경기도 가평군 가평읍 북한강변로 1027-28, 동우리버뷰 111동 1층 101호외9개호
(경기도 가평군 가평읍 달전리 132-1)
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|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 |
| 면적 |
토지: 0.00㎡ (0평)
건물: 1278.83㎡ (386.85평)
|
| 현재 위치 | 경기도 가평군 가평읍 북한강변로 1027-28, 동우리버뷰 111동 1층 101호외9개호 |
| 소유자 / 채무자 | 신성종합건설(주) / 신성종합건설(주) |
| 채권자 | 김문선 외1 |
| 배당종기일 | 2025-01-28 |
| 회차/구분 | 입찰기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 (진행) | 2025-12-24 | 4,395,868,160 | 유찰 |
| 2차 (진행) | 2026-01-15 | 3,077,108,000 | 유찰 |
| 3차 (진행) | 2026-03-05 | 2,153,976,000 | 유찰 |
| 4차 (진행) | 2026-04-09 | 1,507,783,000 | 유찰 |
| 5차 (진행) | 2026-05-14 | 1,055,448,000 |
| 구분 | 순번 | 소재지 | 용도/구조/면적 | 감정가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 건1 | 달전리 132-1(3층중1층 101호) | 22.11.14 | 44.4㎡(13.43평) / 일반음식점(현재 공실) | 386,000,000 | |
| 건2 | 달전리 132-1(3층중1층 102호) | 22.11.14 | 44.4㎡(13.43평) / 일반음식점(현재 공실) | 382,000,000 | |
| 건3 | 달전리 132-1(3층중1층 103호) | 22.11.14 | 44.4㎡(13.43평) / 일반음식점(현재 공실) | 382,000,000 | |
| 건4 | 달전리 132-1(3층중1층 104호) | 22.11.14 | 44.4㎡(13.43평) / 일반음식점(현재 공실) | 382,000,000 | |
| 건5 | 달전리 132-1(3층중1층 105호) | 22.11.14 | 44.4㎡(13.43평) / 일반음식점(현재 공실) | 393,000,000 | |
| 건6 | 달전리 132-1(3층중2층 201호) | 22.11.14 | 39.96㎡(12.09평) / 소매점(현재 공실) | 158,000,000 | |
| 건7 | 달전리 132-1(3층중2층 202호) | 22.11.14 | 39.96㎡(12.09평) / 소매점(현재 공실) | 158,000,000 | |
| 건8 | 달전리 132-1(3층중2층 203호) | 22.11.14 | 44.4㎡(13.43평) / 소매점 | 183,000,000 | |
| 건9 | 달전리 132-1(3층중2층 204호) | 22.11.14 | 58.49㎡(17.69평) / 놀이형시설(샤워장 및 계단실 등) | 142,000,000 | |
| 건10 | 달전리 132-1(3층중3층 301호) | 22.11.14 | 12.34㎡(3.73평) / 놀이형시설(계단실) | 10,000,000 |
건물
| 순위 | 접수일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1(갑1) | 2023-09-05 | 소유권보존 | 신OOOOOOOO | 0 | 강제경매개시결정 등기의 촉탁으로 인하여 | |
| 2(갑2) | 2023-09-05 | 강제경매 | (OOOOOOOO | 325,722,739 | 소멸 | 말소기준등기2023타경3244 |
| 3(을1) | 2024-05-31 | 근저당 | 별OOOOOO | 504,000,000 | 소멸 | |
| 4(을1) | 2024-05-31 | 근저당 | 낙OOOOOO | 897,600,000 | 소멸 | |
| 5(갑4) | 2024-06-19 | 압류 | 가OO | 0 | 소멸 | |
| 6(갑5) | 2024-11-11 | 강제경매 | 김OO | 598,304,452 | 소멸 | 2024타경83773 |