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최종 업데이트: 2026-04-26 10:19
2024타경16167
인천지방법원 본원 3계(032-860-1603)
부동산
부동산임의경매
유찰
진행중
| 소재지 |
인천광역시 연수구 앵고개로 80, 드림타워 1층 102호외1개호
(인천광역시 연수구 동춘동 동춘1구역 1블록1로트)
|
|---|---|
| 물건종류 | 근린상가 |
| 면적 |
토지: 0.00㎡ (0평)
건물: 64.31㎡ (19.45평)
|
| 현재 위치 | 인천광역시 연수구 앵고개로 80, 드림타워 1층 102호외1개호 |
| 소유자 / 채무자 | 드림프리덤(주) / 드림프리덤(주) |
| 채권자 | 배방농협 |
| 배당종기일 | 2025-11-24 |
감정가
1,315,000,000
최저가
451,045,000
보증금
45,104,500
입찰 진행 내역
| 회차/구분 | 입찰기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| (진행) | 2025-12-09 | 1,315,000,000 | 변경 |
| 1차 (진행) | 2026-01-22 | 1,315,000,000 | 유찰 |
| 2차 (진행) | 2026-03-05 | 920,500,000 | 유찰 |
| 3차 (진행) | 2026-04-07 | 644,350,000 | 유찰 |
| 4차 (진행) | 2026-05-08 | 451,045,000 |
임차인 현황
| 임차인명 | 점유여부 | 전입/확정/배당 | 보증금 / 차임 | 예상배당액 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)제이에스에프앤비 | 점포 전부 (102호,103호) |
전입: -
확정: - 배당: 2025-02-13 |
100,000,000
월 3,300,000
|
0 | 없음 |
| 이호영 | 점포 102호 |
전입: -
확정: - 배당: - |
0
월 900,000
|
0 | 없음 |
| 청기와타운(송도점),양지삼 | 점포 102호,103호 |
전입: -
확정: - 배당: - |
100,000,000
월 3,300,000
|
0 | 없음 |
매각물건 현황
| 구분 | 순번 | 소재지 | 용도/구조/면적 | 감정가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 건1 | 동춘1구역 1블록1로트(5층중1층 102호) | 19.08.22 | 31.51㎡(9.53평) / 음식점 | 505,600,000 | * 천정형 냉난방설비 |
| 건2 | 동춘1구역 1블록1로트(5층중1층 103호) | 19.08.22 | 32.8㎡(9.92평) / 음식점 | 546,400,000 |
현황 및 위치
* 본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천새봄초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 "동춘1도시개발구역" 내 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. * 본건까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임. * 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로 상업용 건부지임. * 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 35m 도로 및 북동측으로 폭 약4m 보행자전용도로가 소재함.
참고사항
* 일괄매각 * 건1,2 집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 현황 음식점으로 이용중임 대지권 미등기이나 향후 적정 대지지분이 정리될 것을 전제로 건물과 토지(소유권·대지권)를 일체로 하여 감정평가 하였으므로 경매진행시 참고 바람(감정평가서 참조) * 건1,2는 인접 호실(104호 내지 108호)과 경계벽없이 일체로 이용중인 상태로서, 외부에 호수표시 및 경계표시가 설치되어있지 않으나 집합건축물대장상 현황도상 호실의 경계, 면적, 위치 등이 특정되어 있어 경계벽 복원이 비교적 용이하며, 경계복원 및 건1의 출입문 복원시 본건의 구조상이용상의 독립성이 있는 것으로 판단되는 바 경매진행시 참고 바람(자세한 사항은 감정평가서 참조) ☞현황서상 내용:구분점포 요건 구비여부 1. 경계표지 바닥 설치여부(식당 관계자 여성분, 관리사무실 남성분과 면담하여 보았으나 설치여부에 대해서 아는 것이 없다고 하고, 식당 지점장에게 문자로 문의해 보았으나 잘 모른다고 함. 결론적으로 명확한 내용은 없으며 원래의 시설 위에 바닥공사를 다시 하여 외견상 확인 할 수 없음. 2. 건물번호표지(위와 동일한 이유로 확인할 수 없음) 3. 현황도 각 층에 현황도 설치되어 있지 않은 것으로 판단 됨. 구분건물로 되는 당시에 경계벽의 설치 등 구조상 독립성 여부 - 위 관련 당사자에게 문의한 바 모두 모른다고 함. 건물 현황을 확인 한바, 111호, 110호, 109호는 경계벽이 설치되어 있음(감정평가서와 현황 비교하였음). 음식점으로 각호실 부분에 문이 있거나(108호), 각 호수별 벽체 유리가 하나는 큰 것, 출입문에 해당하는 부분은 작은 유리 벽이 설치되어 있어 경계벽 자리로 추정됨. 육안상 각 호실의 벽체에 해당하는 부분의 경계가 대략적으로 확인이 되며(작은 유리벽체부분), 건축물대장상 현황도 등을 참고하면 비교적 용이하게 경계벽을 복원할 수 있을 것으로 보임(감정평가서도 동일하게 판단함). 모든 상황을 종합해 보면 집합건물의 특수한 형태인 구분점포가 아닌 일반 집합건물의 점포로 볼 여지가 다분해 보임. 주위의 109호, 110호, 111호는 벽체가 있으므로 본건도 최초에 벽체가 있었을 것으로 추정됨. 구분점포로 건축허가를 받았으면 처음부터 벽체 없고, 경계표지, 건물번호표지, 현황도가 설시되어야 함(다른 층도 일부는 벽을 헐어서 통합적으로 사용하고, 일부는 그대로 사용하고 있음).
전문가 코멘트
** 집합건물( 아파트, 다세대, 오피스텔, 근린상가 등)은 법에의하여 전체 토지를 토지의 소유권 비율로 나누어 대지권형태로 건물 등기부에 기재를 하고 토지등기부는 폐쇠하는 것이 원칙입니다. (건물의 소유권 이전에 따라 대지권도 같이 이전하는 형태를 취합니다.) 대지권 미등기라는 것은 이러한 정리가 되어 있지 않고 아직 토지 등기부가 존재한다는 의미인데, 그 원인으로는 토지의 소유권이 건물 소유권과 같이 이전하지 않는 경우(= 건물 분양자가 원 토지 소유자에게 대금을 지급하지 못하여 여전히 별개의 토지 소유자가 있는 경우)와 소유권(대지권)이 집합건물의 소유권과 일체로 이전하지만 토지 소유권(대지권) 정리의 미비로 같이 정리 되지 못하는 상황이 있습니다. 경매과정에서는 위의 사항을 사전에 조사하여 대지권이 없으면 건물만 매각하고 대지권이 있으면 본 건과 같이 일괄 감정하여 같이 매각하는 것이 일반적입니다. 대지권등기는 상황에 따라서 개별적으로 등기하기도하고(단독세대만 안되어 있는 경우) 추후에 전체 단지 전체가 대지권 등기를 할 때 같이 등기를 하기도 합니다. 또, 토지에 공유지분형태로 소유권이 등기되어 있으면 토지의 지분을 이전등기하면 됩니다. 법원에서 토지 소유권 여부를 조사 하는 것이 일반적이지만 간혹 대지권이 없음에도 이를 간과하고 본 건과 같이 처리하는 경우도 있어 주의를 요합니다. = 낙찰 후 불허가나 허가 취소, 감액이 가능하지만 시간과 노력이 소요됩니다. 그러나 법원자료 제공의 내용에 따라서는 낙찰자에게 전적으로 위험부담을 지우는 경우도 있으므로 사전에 조사하는 것이 필요합니다. 1. 토지의 소유권이 등기부 상 분양자 앞으로 되어 있으면 대부분 문제가 없습니다( 단 재건축, 재개발의 경우 분담금 미납으로 대지권등기를 거부한 경우에는 낙찰자가 인수하여야 합니다. ). 또 토지 등기부에 공유지분 형태로 건물 소유자의 등기가 있으면 문제 없을 것입니다. 2. 현장에서 일반 거래로 문제가 없으면 경매로도 문제가 없습니다.( 따라서 중개업소나, 관리사무실을 통해 대지권 미등기의 사유와 등기 예정 일정을 파악하는 것이 좋습니다.) 가장 확실한 방법은 집합건물을 분양한주체에게 대지권유무를 알아보는 것입니다. 3. 위와 같은 경우가 아니라 토지에 대한 권리가 없다면 대지권취득의 비용을 미리 알아보고 입찰하여야합니다. ( 다세대 주택, 근생의 경우 특히 주의가 필요합니다. 특수한 경우 토지를 임차한 형태이면 토지사용에 대한 조건 등을 알아보고 이를 입찰에 반영하여야 합니다. ) 4. 공사 중 건물만 매각하는 집합건물의 경우 특히 주의가 필요하며 등기부 상 토지소유자에게 낙찰 후 토지지분 매각 혹은 토지사용권 임대 등의 의향이 있는 지와 의사가 있다면 소요금액 등을 알아보고 이를 반영하여 입찰하여야 합니다. 만약 안정적인 토지사용권 확보가 어려운 경우 입찰을 피하여야 할 것입니다. 5. 대지권의 비율은 일반적으로 단지 혹은 건물 전체 대지를 건물소유권면적 비율로 나누어 배정하지만 정확한 면적은 분양계약서 상의 지분으로 하기에 경매서류로 파악하기 곤란한 면이 있습니다. 역시 중개업소나 관리사무실, 분양사무실, 시행사 등을 통하여 확인하여야 합니다. ( 환지사업지역의 경우 환지 후 배정되는 대지권에 대한 권리취득 여부와 환지 후 취득 대지권 면적을 사업주체에게 문의하여 확인하여야 합니다. )
등기부 현황
건물
| 순위 | 접수일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1(갑4) | 2022-06-17 | 소유권이전(매매) | 드OOOOOOO | 0 | 거래가액:686,556,000 | |
| 2(을5) | 2022-06-17 | 근저당 | 배OOO | 1,140,000,000 | 소멸 | 말소기준등기 |
| 3(갑5) | 2024-05-03 | 가압류 | (OOOO | 270,000,000 | 소멸 | 2024카단52074 |
| 4(갑6) | 2024-05-28 | 가압류 | 신OOOOO | 1,192,000,000 | 소멸 | 2024카단811226 |
| 5(갑7) | 2024-06-17 | 가압류 | 홍OO | 62,000,000 | 소멸 | 2024카단105479 |
| 6(갑8) | 2024-06-18 | 가압류 | 권OO | 46,365,374 | 소멸 | 2024카단505761 |
| 7(갑9) | 2024-11-11 | 압류 | 연OOOOOOOOO | 0 | 소멸 | |
| 8(갑10) | 2024-12-09 | 임의경매 | 배OOO | 989,959,958 | 소멸 | 2024타경16167 |
| 9(갑13) | 2025-06-12 | 가압류 | 서OOOOOOOO | 16,287,390 | 소멸 | 2025카단813748 |
| 10(갑14) | 2025-06-18 | 가압류 | 서OOOOOOOO | 1,230,007,390 | 소멸 | 2025카단814280 |
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