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최종 업데이트: 2026-04-24 07:51
2025타경1293
서울중앙지방법원 2023가합83989 판결정본 주의사항 ☞감정평가서상 토2,5 토지 지상의 제시외 비닐하우스(창고)에 대한 법정지상권 성립여부 불분명☞토3)토지는 농지취득자격증명원 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않으며, 농지 위 건축물, 도로 등 농지형상이 아닐 경우 원상회복조건으로 증명원 취득 가능) 전문가멘트 ☞ [농지취득자격증명] 농지를 취득하려는 자는 신청서와 농업경영계획서(주말·체험영농계획서)를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게서 농지취득자격증명원을 발급받아 매각결정기일 전까지 법원에 제출하여야 하고 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 입찰 전 발급 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. (정부24시를 통하여 발급 신청도 가능합니다.) ※ 2021.08.17. 개정된 농지법에 따라 농업진흥지역 내 농지의 주말ㆍ체험영농목적 취득을 제한(제6조제2항제3호)하고 있으니 이점 참고하시고 입찰에 참여하시기 바랍니다. ※ 2022.05.18.부터 농지취득 자격심사가 대폭 강화됨으로 증빙서류 추가 및 발급 민원처리 기간이 연장되었으므로 주의하시기 바라며, 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 참고하시기 바랍니다.**본 건은 법정지상권 성립여부가 문제되는 경매물건입니다. 기본적인 성립요건은 최선순위 근저당이나 가압류 당시에 건물이 있었는지 건물의 소유자는 토지 소유자와 일치 하였는지를 확인하여야 합니다. 기본적인 조사 방법은 등기부, 건축물대장, 건축허가일시, 재산세 과세 대장을 통한 자료조사와 탐문 조사(대출자, 인근 거주자)가 있습니다. 일반론에 대한 추가적인 내용은 PC버전은 등기부 요약란 아래의 유치권
부동산
부동산강제경매
매각
진행중
| 소재지 |
-
(경기도 연천군 전곡읍 은대리 776-11)
|
|---|---|
| 물건종류 | 근린시설 |
| 면적 |
토지: 0.00㎡ (0평)
건물: 135.00㎡ (40.84평)
|
| 현재 위치 | 경기도 연천군 전곡읍 은대리 776-11 |
| 소유자 / 채무자 | 이인영 / 이인영 |
| 채권자 | (주)대우건설 |
| 배당종기일 | 2025-07-22 |
감정가
408,569,000
최저가
200,199,000
보증금
20,019,900
진행 상태 / 매각 결과
매각
completed = false
매각허가결정
| 상태 코드 | 2 | 상태 텍스트 | 매각허가결정 |
|---|---|---|---|
| 매각가 | 260,001,000원 | 매각가율 | 0% |
| 입찰 수 | 5 | 매수인 | 남궁 영호 |
| 차순위 입찰가 | 0원 | 매각허가 결정 | 매각허가결정 |
| 매각허가 결정일 | 2026-03-26 | 대금 지급기한 | - |
| 대금 지급상태 | - | 배당기일 | - |
| 배당 종결일 | - | 다음 확인 예정 | 2026-04-25 09:00 |
입찰 진행 내역
| 회차/구분 | 입찰기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 1차 (진행) | 2026-01-08 | 408,569,000 | 유찰 |
| 2차 (진행) | 2026-02-12 | 285,998,000 | 유찰 |
| 3차 (진행) | 2026-03-19 | 200,199,000 |
진행 메모
매각 : 260,001,000 원 (63.64%)
(입찰 5 명,매수인:남궁 영호)
매각결정기일 : 2026.03.26 - 매각허가결정
대금지급기한 : 2026.04.30
대금납부 2026.04.22 / 배당기일 2026.05.12
임차인 현황
| 임차인명 | 점유여부 | 전입/확정/배당 | 보증금 / 차임 | 예상배당액 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)경동(지에스25연천은대점) | 점포 은대리 776-11, 776-23, 776-26, 777(전체) |
전입: -
확정: 2025-04-23 배당: 2025-05-21 |
25,000,000
월 1,500,000
|
0 | 있음 |
매각물건 현황
| 구분 | 순번 | 소재지 | 용도/구조/면적 | 감정가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 | 토지 | 1 | 은대리 776-11 / 제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,...제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,도시지역,역사문화환경보존지역 | 33 | 132,000원(58,500원) |
| 토지 | 2 | 은대리 776-23 | 제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,...제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,도시지역,역사문화환경보존지역 / 대 405㎡ (122.51평) | 400,000 | 162,000,000원 |
| 토지 | 3 | 은대리 776-26 | 제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,...제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,도시지역,역사문화환경보존지역 / 전 81㎡ (24.5평) | 132,000 | 10,692,000원 |
| 토지 | 4 | 은대리 776-27 | 제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,...제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,도시지역,역사문화환경보존지역 / 도로 8㎡ (2.42평) | 132,000 | 1,056,000원 |
| 토지 | 5 | 은대리 777 | 제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,...제한보호구역,배출시설설치제한지역,가축사육제한구역,자연녹지지역,도시지역,역사문화환경보존지역 / 대 347㎡ (104.97평) | 400,000 | 138,800,000원 |
| 건물 | 청정로 2430-1 [은대리 776-23외 1필지]제1종근린생활시설(소매점/GS25 연천은대점) | 1층 | 제1종근린생활시설 / 135㎡(40.84평) | 679,000 | 91,665,000원 |
| 제시외건물및기타 | 1 | 은대리 776-23일반철골구조 | / 1종근린 | 135 | 580,000원 |
| 2 | 창고 등(비닐하우스) | 45㎡(13.61평) / | 3,000,000 | 매각제외 |
현황 및 위치
* 본건은 경기도 연천군 전곡읍 은대리 소재전곡읍행정복지센터 북서측 에 위치함. 본건 인근은 전, 답 등의 농경지와 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지방도주변 농경지대 및 지방도변 상가지대로 제반 주위환경은 보통시 됨 * 본건까지 차량접근이 가능하고, 서측으로 37번 국도(동서로) 및 동측으로 3번국도(평화로)가 소재함. 본건 북동측 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통이용편익은 보통임 * 인근필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 및 세장형 토지임 * 1,3,4)도로 등으로 이용중임. 2,5)제1종근린생활시설(소매점)의 건부지 등으로 이용중임.
참고사항
* 일괄매각. 감정평가서상 토2,5) 토지 지상의 제시외 비닐하우스(창고)는 타인소유로 탐문되어 매각 제외함 * 토3)토지는 공부상 지목이 전이나 현황은 주차장 등으로 이용중임 ▶2025타경72204 감정원: 청구, 가격시점: 2025.05.16 * 건물) 평가대상 건물 내외부에 설치된 시설인 냉장창고설비, CCTV 등 IT장치 및 설비류, 실외의 입간판 및 어닝설비, 실내의 집기 등 영업 관련시설은 본 건물 임차인 등 타인소유로 탐문 되므로 본 평가에서는 평가하지 아니하였음.
전문가 코멘트
☞ [농지취득자격증명] 농지를 취득하려는 자는 신청서와 농업경영계획서(주말·체험영농계획서)를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게서 농지취득자격증명원을 발급받아 매각결정기일 전까지 법원에 제출하여야 하고 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으니 입찰 전 발급 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. (정부24시를 통하여 발급 신청도 가능합니다.) ※ 2021.08.17. 개정된 농지법에 따라 농업진흥지역 내 농지의 주말ㆍ체험영농목적 취득을 제한(제6조제2항제3호)하고 있으니 이점 참고하시고 입찰에 참여하시기 바랍니다. ※ 2022.05.18.부터 농지취득 자격심사가 대폭 강화됨으로 증빙서류 추가 및 발급 민원처리 기간이 연장되었으므로 주의하시기 바라며, 농지위원회 심의를 거쳐 농지취득자격증명 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내에 발급하도록 되어 있으므로 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 농지취득자격증명의 신청도 가능함을 참고하시기 바랍니다.**본 건은 법정지상권 성립여부가 문제되는 경매물건입니다. 기본적인 성립요건은 최선순위 근저당이나 가압류 당시에 건물이 있었는지 건물의 소유자는 토지 소유자와 일치 하였는지를 확인하여야 합니다. 기본적인 조사 방법은 등기부, 건축물대장, 건축허가일시, 재산세 과세 대장을 통한 자료조사와 탐문 조사(대출자, 인근 거주자)가 있습니다. 일반론에 대한 추가적인 내용은 PC버전은 등기부 요약란 아래의 유치권/법정지상권 버튼을 눌러 참고하시고 모바일버전의 경우 자료실의 관련자료를 참고하시기 바랍니다. 본 건에서 구체적으로 검토하여야 할 사항은 다음과 같습니다. == 법원자료를 보면 지상에 매각에서 제외되는 이동/철거가 용이한 비닐하우스가 있는 것으로 조사되었습니다. 현황이 자료와 일치하면 위 지상물은 건물로 볼 수 없으므로 법정지상권은 성립하지 않을 것입니다. ( 현장확인 필요 ) 따라서 낙찰 후 타인소유의 동산에 준하여 취급(이전을 요구하거나 매입, 임대 등 협의 혹은 소송으로 이전 청구)하여 처리하면 될 것입니다.
등기부 현황
건물
| 순위 | 접수일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1(갑1) | 2018-05-29 | 소유권보존 | 이OO | 0 | ||
| 2(을1) | 2018-06-15 | 근저당 | 북OOOOOOOOOO | 240,000,000 | 소멸 | 말소기준등기 |
| 3(갑2) | 2025-04-29 | 강제경매 | (OOOOOO | 250,000,000 | 소멸 | 2025타경72204 |
관련 문서 (PDF)
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