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최종 업데이트: 2026-04-22 13:21
2024타경55141
대전지방법원 서산지원 5계(041-660-0695)
부동산
부동산임의경매
유찰
진행중
| 소재지 |
-
(충청남도 태안군 남면 신온리 652-50)
|
|---|---|
| 물건종류 | 숙박시설 |
| 면적 |
토지: 0.00㎡ (0평)
건물: 468.75㎡ (141.8평)
|
| 현재 위치 | 충청남도 태안군 남면 신온리 652-50 |
| 소유자 / 채무자 | 정정자 / 정정자 |
| 채권자 | 중소기업은행 |
| 배당종기일 | 2024-09-12 |
감정가
955,745,000
최저가
327,821,000
보증금
32,782,100
입찰 진행 내역
| 회차/구분 | 입찰기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|---|
| (진행) | 2025-12-23 | 1,230,589,000 | 변경 |
| 1차 (진행) | 2025-12-23 | 955,745,000 | 유찰 |
| 2차 (진행) | 2026-02-03 | 669,022,000 | 유찰 |
| 3차 (진행) | 2026-03-10 | 468,315,000 | 유찰 |
| 4차 (진행) | 2026-04-28 | 327,821,000 |
임차인 현황
| 임차인명 | 점유여부 | 전입/확정/배당 | 보증금 / 차임 | 예상배당액 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이건우 | 주거용 미상 |
전입: 2024-03-27
확정: - 배당: - |
0
월 0
|
0 | 없음 |
| 이종열 | 점포 |
전입: -
확정: - 배당: - |
30,000,000
월 5,500,000
|
0 | 없음 |
| 최재호 | 주거용 라루나 펜션 토지 및 건물 |
전입: 2020-10-28
확정: - 배당: 2024-09-11 |
55,000,000
월 0
|
0 | 없음 |
매각물건 현황
| 구분 | 순번 | 소재지 | 용도/구조/면적 | 감정가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 토지 | 토지 | 1 | 신온리 652-50 / 장애물제한표면구역,가축사육제한구역,농림지역,계획관리지역 | 700 | 461,000원(55,700원) |
| 토지 | 2 | 신온리 652-269 | 준보전산지,장애물제한표면구역,가축사육제한구역,농림지역,계획관리지역 / 임야 1110㎡ (335.78평) | 292,000 | 324,120,000원 |
| 토지 | 3 | 신온리 652-271 | 장애물제한표면구역,가축사육제한구역,농림지역,계획관리지역 / 도로 150㎡ (45.38평) | 150,000 | 22,500,000원 |
| 건물 | 1 | 곰섬로 129-67 [신온리 652-50]철근콘크리트구조,일반철골구조,경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 | 지하1층 / 숙박시설 | 167 | 780,000원 |
| 2 | 1층 | 숙박시설 | 160.22㎡(48.47평) / 780,000원 | 124,971,600 | |
| 3 | 2층 | 숙박시설 | 102.03㎡(30.86평) / 780,000원 | 79,583,400 | |
| 제시외건물및기타 | 1 | 곰섬로 129-67 [신온리 652-50]샷시조 판넬지붕 | 지하1층 / 주방 | 21 | 100,000원 |
| 2 | 지하1층 | 주방 | 18㎡(5.45평) / 100,000원 | 1,800,000 | 매각포함 |
| 3 | 신온리 652-269철골조 판넬지붕 등 3.철골조 판넬지붕, 4.철골조 천막지붕, 5.목조 천막지붕, 6.철골조, 7.철골조 천막지붕, 8.철골조, 9.천막구조, 10.철골조, 11.목재, 12.목조 | 2층 | 숙박시설 / 242㎡(73.21평) | 642,000 | 155,364,000원 |
| 4 | 단층 | 비닐하우스(주택) | 32㎡(9.68평) / 300,000원 | 9,600,000 | 매각제외 |
| 5 | 단층 | 축사 | 18㎡(5.45평) / 30,000원 | 540,000 | 매각제외 |
| 6 | 창고(컨테이너) | 18㎡(5.45평) / 200,000원 | 3,600,000 | 매각제외 | |
| 7 | 단층 | 놀이기구(트램플린) | 30㎡(9.08평) / 150,000원 | 4,500,000 | 매각제외 |
| 8 | 그네(구축물) 1식 | / | 2,000,000 | 매각제외 | |
| 9 | 수영장(구축물) 1식 | / | 6,000,000 | 매각제외 | |
| 10 | 미끄럼틀(구축물) 1식 | / | 7,000,000 | 매각제외 | |
| 11 | 휴게의자(구축물) 1식 | / | 2,000,000 | 매각제외 | |
| 12 | 야외식당 1식 | / | 300,000 | 매각제외 | |
| 13 | 조경시설(향나무,은행나무 등 1식) | / | 45,000,000 | 매각포함 |
현황 및 위치
* 본건은 충청남도 태안군 남면 신온리 소재 안면도 쥬라기 박물관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 펜션, 단독주택, 전, 답 등 농경지, 임야 등이 혼재하여 형성되어 있음. * 본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 대중교통수단인 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통 정도임. * 1)부정형 평지의 토지로서 숙박시설(펜션) 건부지로 이용중임. 2)부정형 평지의 토지로서, 제시외건물(펜션) 부지로 이용중임. 3)부정형 평지의 토지로서, 도로로 이용중임. * 1) 남측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 비포장도로와 접함. 2) 맹지이나 북측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 비포장도로와 접함. 3) 남측으로 노폭 약 3~4미터의 정도의 비포장도로와 접함.
참고사항
* 일괄매각(제시외 건물 중 부합물ㄱ,ㄴ주방 및 ㅍ수목 포함- 제시외 나머지 시설 매각에서 제외) * 토1 평지의 토지로 숙박시설 건부지로 이용 * 건물) 숙박시설로 이용 * 토2 평지의 토지로 제시외건물 부지로 이용 * 토3 평지의 토지로 도로로 이용중 * 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임 ☞1회차현황서상 내용: 건물)현재 북쪽 곰섬로에서 바라볼 때 공부상 지하 1층은 지상 1층으로, 지상 1층은 지상 2층으로, 지상 2층은 지상 3층으로 각 보이며, 공부를 기준으로 설명하면 지하 1층에는 북동쪽을 기준으로 101호가 있고 그 옆에 세탁기와 미상의 시설물이 설치되어 있는 다용도실로 이용하는 것으로 보이는 공간이 있으며, 이어서 102호가 소재하는데 101호와 102호의 각 출입문 앞에 본건 건물에 이어진 내부가 보이는 샷시조 판넬지붕을 한 부분은 육안으로 증축된 것으로 보이고 위 객실의 후면 지상 1층으로 올라가는 계단 옆 공간은 창고로 이용하고 있으며, 지상 1층에는 북동쪽을 기준으로 201호, 202호, 203호 각 객실이 있고 지상 2층에는 북동쪽을 기준으로 301호와 호실 표시가 부착되어 있지 않으나 302호로 보이는 객실이 있음. 토2)공부상 임야이나 현재 건부지로 이용 중으로 서쪽은 본건 펜션의 주차장과 정원으로 조성되어 있는데 주변에는 은행나무, 벚나무, 소나무, 감나무, 보리수나무, 그밖에 미상의 다수 수목이 다수 식재되어 있으며, 중앙 부분 지상에는 토1 지상 일부에 걸쳐 수영장과 미끄럼틀이 설치되어 있고 동쪽에는 구조 미상 지붕 미상의 제시외 건물(건축물대장이 존재하지 않는 것으로 보임)이 소재하는데 지상 1층에는 직원 숙소와 창고 그리고 가족노래방 등이 있으며, 지상 2층은 놀이시설을 갖춘 놀이방으로 이용하고 있음. 위 제시외 건물 동쪽에는 녹색 차광막이 덮인 제시외 하우스가 있는데 내부를 주거용으로 개조하여 이용하는 것으로 보이고, 육안으로 그 옆 경계 부분에 닭장이 소재하는데 본건에 소재하는지 및 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함. 본건 펜션의 부대시설인 트램폴린장과 그 옆에 있는 제시외 컨테이너는 항공사진 및 육안으로 인접 토지에 소재하는 것으로 보이므로 본건 소재 여부 및 그밖에 구체적인 내용은 감정인의 감정평가서를 참고하시기 바람. 토3)공부와 같이 현재 본건 펜션의 진입도로로 이용하고 있으며 곰섬로에 저촉(편입)된 것으로 보이므로 인접 토지와의 정확한 경계 및 면적, 그 점유관계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함 ☞2회차현황서상 내용:본건 부동산들은 ‘태안라루나스파’라는 펜션과 그 주변 토지로 모두 인접하여 일단을 형성하고 있고 곰섬로를 통하여 차량 접근이 양호하며, 현지에서 본건 펜션을 실질적으로 운영하는 임차인이라는 최재호를 만나 참여하에 재조사 대상 제시외 건물에 관하여 현황재조사를 실시함. 감정평가서상의 제시외 건물 및 시설 중 ㅋ(휴게의자)은 토1 지상에 소재하고 ㄱ(주방)과 ㄴ(주방)은 건물의 지상 1층 101호와 102호 출입문 앞에 설치한 개별 바베큐장이며, ㄷ(숙박시설), ㅇ(그네), ㅈ(수영장), ㅊ(미끄럼틀)은 토2 지상에 소재하거나 토1 지상에 걸쳐 있으며, ㅌ(야외식당, 실제는 캠프파이어장으로 이용하고 있음)과 ㅅ(놀이기구)은 육안 및 항공사진상으로 신온리 691-2 답 지상 일부에 걸쳐 소재하는 것으로 보임. 태안군청 신속허가과 건축허가 1팀 담당자 김*욱에게 방문하여 토2지상에 소재한 감정평가서상 ㄷ(숙박시설)의 소유현황을 확인한 결과 건축,대수선용도변경신고서와 같이 2023. 7. 9.자로 토지소유자 정정자가 지상에 A동과 B동을 건축하겠다는 신고서를 제출한 사실이 있으나 감정평가서상 ㄷ(숙박시설)인 B동만 착공하여 현재 준공이 안 된 상태라고 함
전문가 코멘트
**본 건은 법정지상권 성립여부가 문제되는 경매물건입니다. 기본적인 성립요건은 최선순위 근저당이나 가압류 당시에 건물이 있었는지 건물의 소유자는 토지 소유자와 일치 하였는지를 확인하여야 합니다. 기본적인 조사 방법은 등기부, 건축물대장, 건축허가일시, 재산세 과세 대장을 통한 자료조사와 탐문 조사(대출자, 인근 거주자)가 있습니다. 일반론에 대한 추가적인 내용은 PC버전은 등기부 요약란 아래의 유치권/법정지상권 버튼을 눌러 참고하시고 모바일버전의 경우 자료실의 관련자료를 참고하시기 바랍니다. 본 건에서 구체적으로 검토하여야 할 사항은 다음과 같습니다. == 현재 토지와 건물의 소유자는 동일하고 매각에서 제외되는 제시외 건물의 법정지상권이 문제됩니다. 제시외 건물의 경우 소유자가 동일하다는 것을 전제로하면 건축시기가 중요합니다. ( 제 3자가 소유자인 경우 기존에 성립한 법정지상권이 없다면 소유자동일성이 결여되어 법정지상권은 성립하지 않습니다. )그러나 부속 건물의 규모가 작은 경우 일반적으로 명도 과정에서 해결하는 것이 효율적이고 낙찰자 입장에서는 부합물이나 종물의 범위에 포함되는 지 여부도 검토할 사항입니다. 참고로 본건 지상의 컨테이너, 비닐하우스 등의 단순 구조물은 법정지상권의 성립 대상이 아닙니다.
등기부 현황
건물
| 순위 | 접수일자 | 권리종류 | 권리자 | 채권금액 | 소멸여부 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1(갑1) | 2009-11-25 | 소유권보존 | 정OO | 0 | ||
| 2(을5) | 2017-08-31 | 근저당 | 중OOOOOOOOOOO | 360,000,000 | 소멸 | 말소기준등기 |
| 3(을6) | 2021-01-07 | 근저당 | 중OOOOO | 180,000,000 | 소멸 | |
| 4(갑4) | 2024-06-10 | 임의경매 | 중OOOOOOOOOOOOO | 387,661,170 | 소멸 | 2024타경55141 |
| 5(갑5) | 2025-05-01 | 압류 | 태OO | 0 | 소멸 | |
| 6(갑6) | 2025-11-26 | 압류 | 국OOOOOOOO | 0 | 소멸 |
관련 문서 (PDF)
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